A bérbeadott lakás adója
Magánszemélyeknek – legkésőbb a bérbeadási tevékenység megkezdésétől számított 15 napon belül - be kell jelentkezniük a lakóhelyük szerint illetékes adóhatósághoz. A bejelentkezés a 10T101. számú adatlapon történik, amelynek alapján az adóhatóság megállapítja az adószámot. Az adószámot a tevékenységgel kapcsolatos iratokon minden esetben fel kell tüntetni. A személyi jövedelemadó megállapítása szempontjából a magánszemély bérbeadó választhat, hogy a bérleti díj különadózó jövedelemként vagy összevonandó jövedelemként adózzon.
Különadózó jövedelemként az ingatlan bérbeadásából származó bevétel egésze jövedelem, úgy az adó mértéke 25%, a bevétellel szemben azonban költség nem számolható el.
Ha azonban a magánszemély a második lehetőséget választja, vagyis összevonandó jövedelemként adózik a bérleti díj után, úgy a bevétellel szemben jogosult költségeket elszámolni. A költségelszámolás egyik módja a tételes költségelszámolás, amely esetében a magánszemély igazolt költségeit számolhatja el, azaz azokat amelyekről bizonylattal rendelkezik. Másik lehetőség a 10%-os költséghányad alkalmazása. Ezt a módot akkor célszerű választani, ha a magánszemély a bérbeadói tevékenységgel összefüggésben felmerült költségeit nem tudja igazolni vagy kevés költsége merül fel.
A bérbeadásból származó jövedelem utáni adóelőleget negyedévente a magánszemélynek kell megállapítania és megfizetnie, feltéve, hogy bevételét nem kifizetőnek minősülő adózótól szerzi vagy annak nincs adóelőleg levonási kötelezettsége.
Amennyiben az ingatlan bérbeadás kifizetőnek minősülő adózó részére történik, a magánszemély a kifizetést megelőzően nyilatkozhat az adózási mód választásáról. Amennyiben a magánszemély bevétele után elkülönülten adózik a 25%-os adót a kifizető állapítja meg, vonja le és fizeti be. Ha azonban a magánszemély bérbeadó úgy nyilatkozik, hogy az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint adózik, akkor a kifizető az erre vonatkozó szabályok szerint vonja le az adóelőleget. Ennek alapján a kifizető csak a magánszemély kifejezett nyilatkozata szerint állapítja meg és vonja le az adóelőleget. A kifizető a levont és megfizetett adóelőlegről igazolást állít ki a magánszemély részére. Ha a magánszemély nem nyilatkozik illetve, ha az adózási mód választását az adóbevallásban érvényesíti, akkor az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem külön adózó jövedelemnek minősül, és a kifizető által levont adó, vagy a magánszemély által megfizetett adó adóelőlegnek minősül, ha adóbevallásában az önálló tevékenységre vonatkozó adózási módot választja.
Közös tulajdonban lévő ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után a magánszemélyt tulajdoni hányada arányában terheli adókötelezettség, kivéve ha a tulajdonosok ettől eltérően állapodtak meg. A bevallásban jövedelemként az egy főre jutó értéket kell szerepeltetni.
A magánszemély az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után, ha az meghaladja az egymillió forintot – a jövedelem egésze után - köteles 14 %-os egészségügyi hozzájárulást fizetni. A fizetési kötelezettség mindaddig fennáll, amíg a tárgyévben el nem éri a hozzájárulás-fizetési felső határt, azaz a 450.000 forintot. Ha a jövedelem kifizetőtől származik a magánszemélyt terhelő egészségügyi hozzájárulást a kifizető havonta állapítja meg, vonja le és a jövedelem juttatását követő hónap 12. napjáig fizeti meg és vallja be az állami adóhatóságnak. Ha azonban a jövedelem nem kifizetőtől származik a magánszemély köteles az egészségügyi hozzájárulás bevallására és megfizetésére. Közös tulajdon esetében az egészségügyi hozzájárulás bevallását és megfizetését a magánszemélyeknek tulajdoni hányaduk, illetve megállapodásuk szerinti arányban rájuk eső bevétel alapján kell teljesíteniük.
Az általános forgalmi adó szempontjából az ingatlan bérbeadás főszabály szerint áfa mentes szolgáltatás. Így a bérbeadó a bérleti díjjal kapcsolatban áfát nem számít fel, de adólevonási jogával sem élhet. Továbbá az adóalanynak nem kell számlát sem kiállítania, de gondoskodnia kell az ügylet teljesítését tanúsító számviteli bizonylatnak minősülő okirat kibocsátásáról. Ha azonban a bérbeadó számlát állít ki, azon áthárított adót nem szerepeltethet és utalnia kell arra, hogy a szolgáltatás mentes az adó alól.
A bérbeadó saját döntése alapján az ingatlan bérbeadási tevékenységét adókötelessé is teheti, választását az ingatlan bérbeadási tevékenységének megkezdése előtt, vagy a tárgyévre vonatkozóan a tárgyévet megelőző év utolsó napjáig jelentheti be az állami adóhatóságnak. Ha az adóalany a bérbeadási tevékenységét adókötelessé tette, attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.
Gázszolgáltatóval szembeni lehetőségeink
1.) Lehetőség a részletfizetésre: - A földgázellátásról szóló 2003. évi XLII. trv. 39-47 §.-a szabályozza a szolgáltató és a fogyasztó közötti jogviszonyt. A törvény ezen szakaszai azonban nem tartalmaznak a részletfizetés engedélyezésére szóló rendelkezéseket. A 41. §, (2.) bekezdése szerint a számlázás rendjéről és az elszámolási időszakokról a szolgáltató és a fogyasztó állapodik meg, a külön jogszabályban foglalt rendelkezések figyelembevételével. - Ha a számlázás, és elszámolás rendjében megállapodni nem tudnak, úgy az üzletszabályzat erre vonatkozó rendelkezései az irányadóak. Ennek megfelelően a számlázás rendjét, ideértve a részletfizetés lehetőségét is, a felek a közüzemi szerződésben állapítják meg. - Ha a közüzemi szerződés, vagy az üzletszabályzat nem tartalmaz erre vonatkozó rendelkezéseket, úgy a részletfizetés engedélyezése a szolgáltató méltányossági jogkörébe tartozik. Ez azt jelenti, hogy a szolgáltató szabad belátása alapján döntheti el, hogy kinek, és milyen feltételek fennállása esetén engedélyezi a részletfizetést. 2.) Ha nem fizetjük a számlát: - Szerződésszegésnek minősül, és jogkövetkezményei vannak. A 43. § (2.) bekezdése szerint ha a gázszolgáltatás díját késedelmesen, vagy egyáltalán nem fizetik meg, a szerződésszegés jogkövetkezményei között említi a késedelmes kamatfizetési kötelezettséget, valamint a szolgáltatásból történő kikapcsolást. - A törvény 47. §.-ának (1) bekezdése szerint ha a fogyasztó a szolgáltatás díját, pótdíját, kötbért, vagy kártérítést írásbeli felszólítás ellenére az esedékességtől számított 60 napon belül nem fizeti meg, a szolgáltató a fogyasztót kikapcsolhatja a szolgáltatásból ( tavaly decemberi önkormányzati minisztériumi hatásköri rendelet szerint csak csökkentheti a szolgáltatást, fűtési szezonban, méltányosságból), és szerződését is felmondhatja, vagy a további szolgáltatást előre fizető mérő felszereléséhez kötheti. - A számla kifizetésétől függ, hogy milyen következményekkel bír a szerződésszegés. Ha a számlát az esedékességtől számított 60 napon belül megfizetjük, a késedelmes időszakra vonatkozó késedelmi kamatot kell megfizetnünk. 3.) Gázszámla a társasházakban: - Társasházban a közüzemi szerződés megkötése kétféle módon lehetséges. Az egyes lakások tulajdonosai külön-külön kötnek szerződést a szolgáltatóval, így minden lakás külön mérőórával rendelkezik. - A másik esetben maga a társasház köt egyetlen szerződést a szolgáltatóval, így a társasház egyetlen, közös mérővel rendelkezik. Ebben az esetben a számlát is maga a társasház fizeti, az egyes lakások tulajdonosai pedig előre meghatározott arányban fizetik meg a számla rájuk eső részét a társasháznak. A Szervezeti és Működési Szabályzatban kell meghatározni azt, hogy az egyes lakások tulajdonosai milyen arányban kötelesek viselni a társasház működésével kapcsolatos költségeket. 4.) Költségáthárítás az albérlőre: - A bérleti szerződésnek kell szabályoznia, hogy a lakás tulajdonosa a bérleménnyel kapcsolatban felmerülő költségek mely részét, és milyen módon háríthatja át a bérlőre. - A bérlő csak azokat a költségeket köteles megtéríteni a bérbeadónak, amelyek a bébeadónál ténylegesen felmerültek. - Bérlőként nem tehetünk befolyást az SZMSZ tartalmára. A bérleti szerződésben viszont a felek szabadon állapodhatnak meg a bérlemény költségeinek viselésére vonatkozó szabályokat illetően. Ha a felek költségáthárításban állapodnak meg, akkor a költségek viselése kizárólag az igazolt költségek alapján történhet. - A bérlő bérleti jogviszonya keretében tájékoztatást kérhet arra vonatkozóan, hogy miként történik a bérleményre vonatkozó költségek megállapítása. Amennyiben a bérbeadó az erre vonatkozó tájékoztatást megtagadja, megszegi a szerződésből eredő tájékoztatási kötelezettségét. - Amennyiben a költségek áthárítása nem az igazolt költségek alapul vételével történik, a bérbeadó jogsértést követ el. Ilyen esetben megtagadhatjuk azon költségek megfizetését, amit a bérbeadó megfelelő módon nem igazol.
Az albérleti szerződés
Miért jó a bérbeadónak? A szóbeli megegyezéssel meghatározott lakhatási feltételek gyakran egészen eltérő jelentéssel bírnak a felek számára. Sokan azonnal odébb állnak, ha olcsóbb lakást találnak, így az újabb és újabb hirdetések, illetve sok üresjárat jelentős bevételkiesést okoz. Gyakori az is, hogy egy-két fő helyett egy egész tankör, vagy népes família költözik a lakásba, a bejárást, és ellenőrzést pedig zárcserével, vagy fizikai ellenállással hiúsítják meg. Ilyenkor hivatalos segítséget kérni bajos, hiszen az egész helyzet illegális. Nem beszélve arról, hogy a lelakott lakás, a tönkretett, vagy eltűnt berendezés, a ki nem fizetett rezsiköltség is jelentős anyagi- és idegi kárt okoz. Gyakran megesik, hogy a bérlővel támadt konfliktus végén maga a lakó jelenti fel a lakás tulajdonosát, ha az érvényesíteni akarja tulajdonosi jogait. Miért jó a bérlőnek? Nagyon kiszolgáltatott helyzetbe kerül az, aki albérletbe költözik. A szóbeli megállapodás senkit sem köt, a főbérlőt sem. Lehet, hogy hosszú távra ígéri lakását, de közben árulja azt, és néhány hónap múlva erre hivatkozva már költözhetünk is tovább. nem kellemes az sem, ha előre tudjuk, hogy a lakás eladás alatt van, hiszen a vevők fogadása, és az állandó készenléti állapot a bérlő terhe. Gyakori, hogy a tulajdonos bejelentés nélkül jön ellenőrizni, sőt, ezt tudtunkon kívül is teszi, azaz bejárogat a lakásba szétnézni, amikor mi nem vagyunk otthon. Ha a bérlő banki kölcsönt, vagy önkormányzati támogatást szeretne felvenni, a hiteligénylésben fel kell tüntetnie a jövedelmét, és jelentősebb fizetési kötelezettségeit. Ilyenkor igazolnia kell az albérletre költött befizetések meglétét, és viszgálhatják azt, hogy valóban annyit, és annak a személynek fizetett-e, amennyit bevallott. Akinek rendes szerződése, és számlával igazolt kifizetése van, az nyugodtan folyamodhat kölcsönért, vagy támogatásért. A meghibásodott készülékeke, bútorok javítását, vagy cseréjét képtelenség kipréselni a tulajdonosból, pedig az ő kötelessége, így végül a bérlőnek kell állnia a költségeket szerződés nélkül. Ennél is bonyolultabb, amikor az elektromos hálózat megy tönkre, és nincs áram, vagy éppen a víz árasztja el a lakást. Ha a tulajdonos nem intézkedik azonnal, szintén a bérlőnek kell a zsebébe nyúlnia, ami a szerződés meglétével elkerülhető lenne. Elköltözéskor külön tortúra a kaució visszaszerzése, hiszen azt sok tulajdonos már a beköltözés első hónapjában elkölti, így nem áll módjában visszaadni azt. Ilyenkor vita van arról, mi miatt, mennyit von le, mi kié, és mit ki csináltatott meg. Az albérlő pedig vagy belenyugszik a veszteségbe, vagy feljelentést tesz. Érdemes megemlíteni a szexuális zaklatást is, amivel főleg egyedülálló lányok, asszonyok szembesülnek. A problémák elrendezéséhez, illetve jogaink megvédéséhez szükséges az írásbeli megállapodás, és a számlák megőrzése, így kevesebb kár érhet bennünket. Mire figyeljen a bérlő szerződéskötés előtt? A Fogyasztóvédelmi Egyesületek Országos Szövetsége (FEOSZ) pontokba szedte, mire figyeljünk szerződéskötéskor, sőt, mintaszerződés is letölthető honlapjukról, de a www.magyarorszag.hu/allampolgar/dokumentumok/lakasberleti_szerzodes.rtf oldalról is. Ezek a pontok a Lakástörvény (1993. évi LXXVIII.trv.) főbb szabályain alapulnak, és javaslatokat is tartalmaznak. Pl. érdemes a tulajdonostól egy 30 napnál nem régebbi tulajdonlapot kérni, hogy meggyőződjünk arról, tényleg a tulajdonostól béreljük-e a lakást, ugyanis, ha van haszonélvező, csak azzal szerződhetünk, nem a tulajdonossal. Az is fontos pontja a megállapodásnak, hogy a tulajdonos mikor jogosult bérleti díjat emelni, és ennek a mértékét is írásba kell foglalni. ha a bérbeadó önkormányzati lakást akar kiadni, utána kell járnunk annak is, hogy az önkormányzat ehhez hozzájárul-e (általában tiltják az eféle tevékenységet.)
Piszkos, kis albérlet...
Nagy témakör. Az albérlet.
Szinte mindenkit érint, mert a legtöbb embernek nincs annyi pénze, hogy saját lakást vásároljon, és a mai gazdasági feltételeknek köszönhetően még a hitel felvételéhez szükséges feltételeknek sem felel meg. Ahhoz, hogy lakást vegyen az ember, minimum rendszeres havi jövedelemmel kell rendelkeznie, amely ugye, bejelentett munkaviszonyban elképzelhető csak. De melyik válalkozó jelent be? E mellé rendelkezni kell még minimum négy kezessel. A mai világban. Vicc. De még a négy kezes sem elég, mert fel kell ajánlani ezen kívül két ingatlant, fedezetként. Természetesen nem terhelt ingatlant. Na, találj ilyet! Nosza, rajta. De még ha találsz is, olyat ugyan találsz-e, amelyet nagylelkűen felajánlanak erre a célra tudván azt, hogy az elkövetkező 25-30 évben bármikor elvihetik tőle, ha az, akiben megbíztak, olyan helyzetbe kerül, hogy törleszteni nem tud a Bank felé?...
De ez egy másik téma. Tehát így a fiataloknak, és a nem annyira fiataloknak marad az albérlet. Egy eset a sok közül:
Fiatal pár talál egy nekik tetsző albérletet. Előzetes egyeztetés arról szól, hogy őket csak a hosszú távú albérlet érdekli. Főbérlő bólint, rendben van a dolog. Megegyeznek a kaucióban, és a kulcsátadás időpontjában. Az albérleti szerződés megkötésekor a hosszú távot már csak fél évben rögzítik, mert a főbérlő így döntött. Párocskánk persze beleegyezik, mert lakni, ugye, kell valahol, és a fél év alatt még csoda is történhet. De ominózus szerződés kötésekor kiderül az is, hogy főbérlőnk bizalmatlan a fizetéseket illetően, ilyen módon a kaución, és a rendes havi albérleti díjon felül még a havi várható rezsi összegét is előre elkéri. Persze nem óra szerint, hanem hasra ütve, egy átalányt számítva. Párunk egyik döbbenetből esik a másikba, de nem tehet mást, a többi albérleti lehetőséget már visszamondta, ez az egy maradt, és költözni kell. Tehát úgy dönt, oké, nem eszik egy hónapig, de lesz hol laknia. És szó nélkül fizet. Majd költözik.
És csak ezek után következnek az igazi furcsaságok. Mert Főbérlőnk úgy gondolja, hogy tök mindegy az, hogy kiadta a lakást, az az övé, és neki joga van bejárni oda. Jön is, elképesztő rendszerességgel, természetesen lehetőleg akkor, amikor a pár nincs otthon. De jön akkor is, amikor otthon vannak, természetesen egyeztetés nélkül, a leglehetetlenebb időpontban, de csak azért, hogy kötözködhessen. Mint egy vérszomjas vércse jár körben a lakásban, és beleköt abba, miért van ennyire meleg, az asszonyka miért mos ennyit, és egyáltalán, este 7 órakor miért van megágyazva?
Párocska nyel egy nagyot, mit is lehetne tenni? Ha ez van, hát ez van. És derült égből a villám: Főbérlő gyermekei hazatelepülnek külföldről, költözz hát el, mert szükség van a lakásra. Párocska elkeseredik.
Ebben az esetben mit is lehet tenni?
Amit az emberek jó része nem tud, hogy az albérleti joviszonyt is törvény szabályozza. A teljesség igénye nélkül:
- Az albérleti szerődést úgy kell megírni, hogy az mindkét fél szempontjait tartalmazza. Az albérlőnek is lehetnek kikötései.
- Abban a percben, ahogy a szerződés megkötetett, és a kulcs átadásra került. a lakás birtokjoga átkerült az albérlő tulajdonába, ideiglenesen, a szerződésben meghatározott ideig. Ez azt jelenti, ha az általa bérelt lakásba a tudtán kívül, és engedélye nélkül aki belép, az magánlaksértést, és betörést követ el. Ennél fogva büntethetővé válik. A Főbérlőnek joga van " ellenőrizni a lakás állapotát ", az Albérlőnek viszont joga van ahhoz, hogy zárat cseréljen, mondván: " elromlott a másik ". Nincs olyan törvény, amely megtiltaná ezt neki, hiszen felelős a lakás állagáért.
- Ha a Főbérlő a szerződésben meghatározott idő előtt mondja fel a szerződést, akkor köteles egy másik bérelhető lakást keresni, és közvetíteni az Albérlőinek. Az Albérlőnek addig nem kötelessége elköltözni onnan, amíg nincs egy olyan másik albérlet, amely neki megfelelne. Tehát az sem mindegy, hogy milyen állagú albérletet kutat elő a Főbérlő, csere gyanánt. Az Albérlő minden esetben ráér a költözéssel, amíg nincs egy másik, megfelelő albérleti lehetőség biztosítva a számára - persze a szerződésben meghatározott időpont fennállásáig élhet ezzel a jogával.
- A lakást csak az arra illetékes, és jogosult adhatja ki. Természetesen, Albérlőként nem kérhetünk sem tulajdonlapot, sem személyi igazolványt. Ha megtévesztenek bennünket, akkor csalást követnek el, velünk szemben, ami vétségnek minősül, viszont ha a megtévesztés odáig fajul, hogy hosszabb időn át tartanak tévedésben, így bűncselekménnyé válik, és, mint cselekmény, befejezetté is. Tehát olyan esetben, amikor egy lakás pl. Bt, vagy vállalkozás telephelyeként van bejegyezve, és olyan személy adja azt ki, aki a vállalkozást bejegyző hozzátartozója, ez már csalásnak minősül, hiszen a hozzátartozó nem rendelkezhet a vállalkozás vagyonával. A telephely pedig nem adható bérbe magánszemélynek. Ebben az esetben, főként, ha az Albérlő hónapokig tartózkodik a lakásban, a bűncselekmény befejezetté válik. A csalással elkövetett pénzszerzést a törvény szigorúan bünteti. Arról nem is beszélve, ha a Főbérlő ezen felül még számlát sem ad az albérleti díjról, akkor még adócsalóvá is válik.
- A pénzügyek szabályozása albérleti jogviszony esetén: minden rezsi költséget óraállás alapján kell fizetni, havonta, és utólag. Semmi esetben sem előre, és főleg nem átalányban. Ezt jó a szerződésbe is belefoglalni. Mint ahogyan azt is, hogy a szerződésben vállalt határidő után, vagy költözés esetén a kauicó visszajár, vagy pedig lelakható. Költözéskor ugyanis nem mindegy az Albérlőnek, hogy a következő helyen a szükséges kauciót miből teremti elő.
- Az Albérlőnek joga van ahhoz, hogy kérelmezze: tartózkodási helyként bejelenthesse a lakcímet. Ha a lakás hivatalosan van kiadva, nincs olyan paragrafus, amely lehetőséget adna ennek a kérésnek a megtagadására. Viszont elgondolkodtató, ha a Főbérlő ódzkodik ennek megtörténtétől.
- Diszkriminációnak minősül, és jogorvoslati lehetősége van az Albérlőnek abban az esetben, ha azért nem adják ki neki a lakást, mert pl. dohányzik, vagy gyermeke van. Ugyanis abban az esetben, ha az albérlet-hirdetés ezeket a kizáró tényezőket nem említi, a Főbérlőnek nincs joga ilyen kikötést tenni, tehát diszkriminálja az Albérlőt. Ennek is jogi következményei vannak.
És ami a legfontosabb: a Főbérlőnek nincs joga az Albérlő magánéletébe beleszólni, beleavatkozni, vagy korlátozni, és szabályozni azt. Ha mégis megteszi, ezzel elköveti a személyi szabadságjogok korlátozását, megsértését, vagy durva megsértését. Mint bűncselekmények, ezek is büntethetőek.
Tehát, ne hagyjuk magunkat, éljünk a lehetőségeinkkel!
